Comment faire quand un colocataire part ?

La colocation à bail unique est une option populaire pour la location à long terme. Il permet de louer de grandes surfaces à plusieurs personnes et de rencontrer un grand enthousiasme surtout dans les centres des grandes villes.

Ce que nous savons moins est que dans le cas de départ d’un colocataire les choses peuvent rapidement devenir compliquées et créer des risques potentiels pour le locateur.

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Séparation d’un couple célibataire, remplacement dans une colocation étudiante, les raisons potentielles du départ sont nombreuses. Dans cet article, nous expliquons toutes les étapes pour gérer le départ d’un colocataire pendant le bail, de la lettre de congé à l’éventuel inventaire provisoire.

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Résumé

• Comment donner congé pour un colocataire ?
• Modification du bail en cas de départ d’un colocataire
• Colocataire de solidarité départ en cours de location
• État des locaux et dépôt de garantie au départ d’un colocataire
• Départ d’un colocataire et garantie de loyer impayé

Comment donner congé pour un colocataire ?

Lorsqu’un colocataire souhaite quitter un colocataire, il doit donner un congé de cette manière. unilatérale en envoyant une lettre d’autorisation au bailleur .

Il est tenu de respecter les mêmes conditions de préavis que s’il était seul, à savoir 1 mois en location meublée et 3 mois en location vide (sauf exception, voir notre article sur le congé locataire avec notamment un modèle de lettre).

Un colocataire désigne le titulaire d’un bail de deux personnes ou plus, célibataires ou stimulés (en cas de divorce, par exemple, les conditions sont différentes, voir notre article sur le divorce des locataires). Le présent article s’applique donc à colocataires célibataires ou rythmés se séparant .

Le colocataire désirant partir envoie donc son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception concernant l’avis ; il indique sur cette lettre de congé son souhaitent mettre fin à son engagement seul.

Qu’arrive-t-il alors aux locataires restants ?

Modification du bail en cas de départ d’un colocataire

Si un colocataire donne un congé unilatéralement, le bail se poursuit dans les mêmes conditions pour les locataires restants .

Le bailleur n’a pas le droit de résilier le bail au motif que la colocation est réduite par l’un des colocataires . C’est donc un vrai problème pour le bailleur : lors de la conclusion d’un bail avec des colocataires, il prend le risque d’une diminution de solvabilité si l’un des colocataires part pendant le bail (nous proposons des solutions à la fin de cet article avec notamment la garantie de loyer impayé Smartloc).

Le colocataire peut donc partir librement, mais donc la question du bail se pose : devrions-nous apporter un amendement pour accéder au départ du colocataire ? Ou même refaire le bail ?

La réponse est simple : aucun bail ne devrait être réémis sauf si le colocataire est remplacé par un autre .

En effet, comme nous vous l’avons dit, le bail se poursuit dans les mêmes conditions avec les colocataires restants de sorte qu’il n’est pas nécessaire d’apporter une modification pour officialiser le départ, la réception de la lettre de congé est suffisante.

Un avenant est requis si le colocataire est remplacé par un autre. Nous vous fournissons un modèle de modification du bail qui inclut un cas où un colocataire est remplacé par un autre. Il est plus simple de rédiger un avenant que de signer un nouveau bail parce que :

• évite la nécessité de synchroniser la résiliation par congé du locataire et la signature d’un nouveau bail
• il permet de poursuivre le bail dans les mêmes conditions en permanence, de sorte qu’il est simplifié la gestion en particulier sur les indexations, redevances, etc.

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Solidarité du colocataire quittant pendant le bail

En cas de départ d’un colocataire, ce dernier reste solidaire de tous les colocataires restants non rémunérés sur durée d’au plus 6 mois, ou dès que possible remplacement .

Pour bénéficier de cette solidarité, vous devez avoir signé un bail avec une clause de solidarité, solidarité qui n’est plus illimitée depuis la loi ALUR de 2014 mais limitée à 6 mois.

Nous vous avons dit qu’en cas de départ d’un colocataire non remplacé, l’approbation n’était pas nécessaire.

Toutefois, un avenant est possible si le colocataire partant souhaite que sa solidarité soit éteinte avant la période de 6 mois prévue par la loi. La signature d’un avenant définissant comme locataire les seuls locataires restants éteint effectivement la solidarité des locataires quittants, comme le rappelle cette jurisprudence de 2018.

Le bailleur a manifestement aucun intérêt à accepter mais sachez que la situation est réalisable et négociable.

État des locaux et dépôt de garantie au départ d’un colocataire ?

Commençons par le cas où le colocataire n’est pas remplacé .

Le dépôt de garantie signé sur un seul bail est indivisible et doit être conservé par le bailleur. C’est chez le colocataire qui commence à récupérer de ses colocataires la part possible du dépôt de garantie qu’il aurait payé au début du bail.

En ce qui concerne l’inventaire même, il n’est pas nécessaire de faire un inventaire intermédiaire dans le cas d’un départ d’un colocataire sur un seul bail. L’inventaire sera fait lorsque le bail sera résilié ou que le bail se poursuit dans les mêmes conditions.

Les colocataires restants devront éventuellement convenir avec le colocataire sortant de l’indemnité pour les dommages.

Exemple : le colocataire 1 partie, le colocataire 2 reste, chacun avait payé 500€ pour un dépôt de garantie de 1000€ encaissées par le bailleur. Colocataire 2 paiera 500€ au colocataire 1 et collectera les 1000€ à la fin du bail. Si des dommages ont été causés par le Locataire 1, le Locataire 2 peut chiffrer les dommages qu’il devra payer (par exemple 200€ de peinture) et retourner seulement 300€ sur 200€ pour le solde de n’importe quel compte.

Deuxième cas, le colocataire partant est remplacé et une modification au bail et signé .

un inventaire intermédiaire Dans le modèle de modification du bail que nous proposons, nous anticipons , permettant d’effectuer des dommages sur la colocation initiale, et de faire des déductions possibles sur le dépôt de garantie ici.

Une fois que les déductions ont été faites, il est possible de retourner une partie du dépôt de garantie au colocataire qui part (moins de déductions au prorata) et de demander au nouveau colocataire de remplir le dépôt de garantie original.

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Exemple : le colocataire 1 partie, le 2 reste, le 1 est remplacé par le 3. 1 et 2 avaient payé 1000€ de caution (500€ chacun). Lors de l’inventaire de sortie intermédiaire, une détérioration de 100€ est notée (par exemple la porte d’un placard cassé). Le bailleur en accord avec les colocataires 1 et 2 retient 100€ sur le dépôt de garantie de 1000€ et retournera donc 900€/2) = 450€ au locataire 1 et au locataire 2. Lors de la signature de l’avenant, le locataire 1 et le locataire 3 paieront chacun 500€ pour retourner au dépôt de garantie initial. La situation de base de l’inventaire sera celle de l’état des choses intermédiaire, c’est-à-dire avec la dégradation prise en compte et donc non imputable au locataire.

Départ d’un colocataire et garantie de loyer impayé

Nous avons vu le même colocataire solidaire est risqué parce que depuis la loi ALUR de 2014 la solidarité d’un colocataire meurt 6 mois après son départ. Ainsi, vous pouvez vous retrouver avec un locataire solvant quittant et le locataire insolvable restant.

Nous vous conseillons de prendre des dispositions afin de minimiser ce risque d’insolvabilité. Deux façons sont possibles : les obligations conjointes avec des garants croisés ou la garantie de loyer impayé.

Si vous décidez de prendre garants en colocation, sachez que leur la solidarité disparaît également avec le départ de la colocataire qu’ils sont censés couvrir (plus d’informations sur l’acte de caution conjointe et solidaire ici).

Leur garantie pendant le bail couvre bien la totalité du loyer, mais le Parlement a expressément demandé que l’acte de caution identifie le locataire dont le départ éteint la caution . En d’autres termes, si le locataire X quitte, après 6 mois sa solidarité est éteinte mais aussi celle de son garant.

La solution pour faire face à ce problème est de signer actes de caution conjointe et plusieurs , c’est-à-dire avec les locataires 1 et 2 et les garants 1 et 2, vous signez quatre actes de cautionnement : le garant 1 signe une caution pour le locataire 1 et un autre pour le locataire 2, même pour le garant 2.

Les garants peuvent essayer de négocier pour signer un seul acte, mais c’est un point important que les propriétaires ont intérêt à défendre. Notre module de location numérique vous permet d’écrire facilement ces actes de caution commune.

Deuxième solution prendre une garantie de loyer impayée. Solution alternative au garant (le cumul des deux n’est pas possible sauf pour un locataire étudiant), la garantie de loyer impayé que nous offrons sur Smartloc continue de vous couvrir même en cas de départ d’un colocataire non remplacé.

En cas de remplacement d’un colocataire d’autre part, la garantie de loyer impayé vous oblige à résilier et résoudre un contrat en mettant à jour un dossier de locataire à la signature de l’avenant.