lundi, août 8

Comment évaluer le prix d’une maison ancienne ?

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Le coût d’une rénovation domiciliaire varie entre 240 €/m² pour la rénovation intérieure légère, 480 €/m² pour une relooking complète, 850€/m² pour une rénovation complète et plus encore 1200 €/m² à rénover dans le cas d’une rénovation intérieure lourde comme c’est souvent le cas pour la réhabilitation d’une ancienne maison (ferme en état habitable, ancienne maison de village,…). Pour la rénovation d’une ruine, le prix monte rapidement à 1800 €/m² et atteint souvent 2000€/m².

Prix d’une rénovation d’une maison avec un architecte

Certains projets de rénovation rendent obligatoire l’utilisation d’un architecte (rénovation avec agrandissement de plus de 40 m2, rénovation et modification des façades dans le secteur classé…) ou fortement recommandé comme lors d’une réhabilitation complète ou de rénovation d’une maison en ruines. Le prix d’un architecte pour votre rénovation dépendra de l’étendue de sa mission mais pour une mission complète (plans, choix techniques, dépôt de permis ou déclaration de travaux, choix des artisans et matériaux, gestion et suivi de la construction), il vous coûtera entre 12 et 14% du total coût du travail.

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Impact de la TVA sur le prix d’une rénovation

*Prix incluant l’installation TVA (main-d’œuvre). Les coûts de rénovation augmentent en particulier en raison de l’augmentation de la TVA qui était passé à 7 % au lieu de 5,5 % en 2013 et qui a encore augmenté en 2015 pour atteindre 10 % (sauf pour les rénovations énergétiques pour lesquelles la TVA reste de 5,5 % pour 2021).

Quels travaux de rénovation avec votre budget ?

Vous avez fixé votre budget ou une enveloppe à ne pas dépasser et vous voulez savoir ce que vous pouvez faire de la rénovation ? Voici de vrais exemples de rénovation avec différents types de budget.

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Que faire avec 20 000€ (euros) de travaux dans une maison de 100 m2  : rénovation/rafraîchissement léger (murs, portes, plafonds), rénovation de 40 m² de parquet (ponçage vitrification), remplacement de carrelage (60 m²).

Que faire avec 60 000€ (euros) de travaux dans une maison de 120 m2  : rénovation/relooking intérieur (plan ouvert, récupération d’électricité, changement de radiateurs électriques avec thermostat et cumulus, peinture complète (murs, portes, plafonds), changement de faïence dans la salle de bain, rénovation complète des sols — tous les sols carrelés.

Que faire avec 100 000€ (euros) de travaux  : rénovation complète d’un ancienne maison de 80 m² en très mauvais état (remplacement de toutes les fenêtres, changement de porte de garage, création de chambres, nouvelle cuisine, nouvelle salle de bains, 1 WC suspendu avec le lavage des mains, remise aux normes électriques, remplacement des radiateurs en fonte pour radiateurs électriques et nouveaux cumulus 200 litres, peinture complète (murs, portes, plafonds), plancher total rénovation (80 m² de carreaux XXL).

Que faire avec 125 000€ (euros) de travaux  : rénovation complète d’un maison de 150 m² (création de chambres, cuisine en mouvement (nouvelle cuisine), nouvelle salle de bain, 2 toilettes avec lavage des mains, remise à neuf aux normes électriques, remplacement des radiateurs électriques avec thermostat et nouveau cumulus 300 litres, peinture complète (murs, portes, plafonds), rénovation partielle des sols (70 m² de carreaux grand format).

Critères qui varient le prix par m² d’une rénovation

— la zone à rénover : plus la superficie est grande, plus le prix de rénovation par m² sera bas. Il s’agit d’un effet d’économie d’échelle : le coût unitaire du produit/service diminue lorsqu’une entreprise augmente la quantité produite. Exemple : pour créer une séparation mûre (environ 5 mètres de long) avec un voisin, compter environ 200€/m2 (fondation, gravats, finition). Si votre mûre mesure 50 mètres de longueur, le coût peut être réduit à 180-190€/m².

— l’accès au site : en effet, si, par exemple, votre travail est dans le centre-ville, attendez-vous à un coût supplémentaire car les artisans prendront en compte les coûts de stationnement, éventuellement PV (liés aux difficultés de stationnement intra-muros),…

— les matériaux choisis : cela va de l’interrupteur électrique qui va du simple au cinq fois au choix des finitions de peinture,…

— faire une partie du travail ou n’utiliser que des artisans : Veuillez noter que les travaux de rénovation sont soumis à 10 % de TVA (depuis 2015) et que si vous êtes imposable sur vos revenus, il peut être plus intéressant de voir vos travaux de rénovation réalisés par des artisans agréés RGE de bénéficier notamment de subventions et de primes pour la rénovation énergétique (valable uniquement sur présentation du factures des artisans RGE).

— faites appel à un chef de projet pour gérer votre rénovation : La gestion d’un chantier de rénovation, notamment pour une rénovation lourde, n’est pas improvisée : choix des artisans et des prix, organisation et planification des travaux, gestion des retards et coordination des différents métiers,… bref, si vous optez pour un entrepreneur qui gérera votre site pour vous, le prix de votre rénovation sera augmenté. C’est souvent le prix de la sérénité…

Négocier les prix avec les artisans

Il est répété mais il est important de faire 2 citations (3 idéalement) par métier. C’est la seule façon de trouver les bonnes solutions, propositions de matériaux pour votre rénovation. Une fois les devis reçus, vous pouvez entrer dans une phase de négociation. Sachez que les artisans s’appuient sur des indices de prix souvent offerts par leur logiciel de devis ou de facturation. Ces prix au m2 proviennent d’une base de données régionale ou nationale qui établit la moyenne des prix enregistrés annuellement.

Leurs prix sont souvent très proches, à moins que le contenu des devis ne diverge entre les différentes propositions. Soyez donc vigilant si vous aviez des devis vraiment moins chers que d’autres, comparez à la fois les techniques mais aussi les matériaux utilisés, c’est bien souvent le niveau de finition (type de plancher, type de fenêtres,…) qui abaisse ou augmente la projet de loi. Bref, comparez ce qui est comparable !

Réaliser l’estimation d’une maison

De plus en plus de personnes procèdent à l’estimation d’une maison en ligne en vue de la vendre. En effet il existe des outils bien conçu et précis qui permettent de connaitre la valeur d’un bien en répondant simplement à quelques questions. Ces outils sont gratuits et peuvent grandement accélérer le processus de vente.

On peut donc envisager de réaliser l’estimation d’un bien non en vue de le vendre, mais plutôt pour mieux anticiper une rénovation. Cela permet notamment d’entamer les négociations avec les vendeurs avec des arguments de poids. En indiquant le prix réel du bien ainsi que le cout des travaux à envisager, vous pourrez argumenter avec le vendeur beaucoup plus facilement. Parfois, cela pourra aussi vous aider à vous projeter, notamment si vous envisagez de revendre directement le bien après les travaux, ou si vous souhaitez en faire une location. 

Outre l’état d’une maison et le cout des travaux, de nombreux autre points pourront en effet influer sur sa valeur. Surface au sol, nombre de pièces, taille du jardin, présence ou non de dépendances ou d’un garage, positionnement géographique… Mieux vaut avoir tous les éléments en tête pour optimiser ses investissements.