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Comment faire pour augmenter sa capacité d’emprunt pour un premier achat immobilier ?

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L’achat d’un premier bien immobilier est un projet personnel, de grande envergure. À cause de l’inflation des prix de ces biens sur le marché et aussi votre « petit » budget, le choix peut très vite être limité. Pour améliorer votre pouvoir d’achat immobilier, une solution s’offre tout de même à vous, celle de faire augmenter votre capacité d’emprunt. Encore faut-il savoir comment ça marche et connaître les astuces que vous pouvez mettre en place. Découvrez ici quatre astuces qui vous aideront à améliorer votre capacité d’emprunt.

​Calculer sa capacité d’emprunt

Avant d’entrer dans le vif du sujet, sachez que la première étape lorsque l’on parle de capacité d’emprunt consiste à vérifier le montant maximum auquel vous pouvez prétendre. Autrement dit, il s’agit ici de déterminer le montant maximum que vous êtes en mesure d’emprunter. Il se calcule en fonction de vos revenus et de vos charges. Des courtiers comme Partners Finances peuvent vous aider à calculer votre capacité d’emprunt et vous offrent une assistance personnalisée tout au long de votre projet. S’entourer de professionnels est toujours une bonne stratégie.

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En règle générale, les banques estiment à 35% de vos revenus, votre capacité maximale d’endettement. En plus des deux éléments mentionnés plus haut, elles prennent en compte d’autres critères comme le reste à vivre, vos apports, etc. Le but est de personnaliser le taux immobilier en fonction du profil de chaque candidat.

Par exemple, une personne de 50 ans avec des revenus annuels de 32 000 € pourrait avoir une capacité d’emprunt plus faible qu’une autre plus jeune et avec des revenus plus élevés.

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​Quelles sont les astuces pour augmenter votre capacité d’emprunt ?

Il existe des mécanismes simples, que vous pouvez mettre en place dans le but d’accroître votre capacité d’emprunt.

​ASTUCE 1 – RÉDUISEZ VOS CHARGES FIXES ET REMBOURSEZ VOS CRÉDITS EN COURS

Ici, le principe est simple : plus vos charges fixes seront élevées et moins votre capacité d’emprunt le sera. En outre, un ou plusieurs crédits en cours peuvent fortement limiter votre capacité d’emprunt auprès d’une banque. Crédit auto, crédit renouvelable, voilà autant de charges dont vous devez absolument vous débarrasser avant de demander un prêt immobilier à la banque.

Le conseil que nous vous donnons est d’anticiper le remboursement de vos crédits. Ainsi, le montant de votre prêt immobilier sera plus élevé. Au pire, attendez d’avoir remboursé totalement vos crédits avant de demander un prêt immobilier.

​ASTUCE 2 – FAITES UNE COMPARAISON DES CRÉDITS IMMOBILIERS

Il va de soi que lorsque vous souhaitez optimiser votre capacité d’emprunt, vous devez comparer les différentes offres de prêt. Le but est de trouver le meilleur taux pour votre crédit et le taux le plus bas pour votre assurance emprunteur. L’idée est de vous permettre de rembourser le maximum de capital au meilleur coût. À ce niveau, vous pouvez vous faire aider par un courtier immobilier qui connaît mieux le secteur de l’immobilier et qui côtoie certainement plus que vous les établissements bancaires.

​ASTUCE 3 – MISEZ SUR LA DURÉE DE L’EMPRUNT

Si vous voulez augmenter votre capacité d’emprunt pour votre premier achat immobilier, il faut jouer sur la durée de l’emprunt en la revoyant à la hausse. Cela vous permettra d’augmenter le montant empruntable.

Par exemple, si vous aviez prévu de faire un prêt de courte durée sur 10 ans avec un taux assez avantageux, sachez que le montant empruntable sera moins élevé que si vous augmentez la durée de remboursement à 25 ans. En augmentant la durée du remboursement, le montant du prêt augmente aussi. Cependant, gardez à l’esprit que le taux de crédit immobilier sera quant à lui revu à la hausse, et par ricochet, le montant des intérêts aussi. Sur le marché en ce moment, les meilleurs taux sont de l’ordre de :

  • 0,51% sur 10 ans ;

  • 0,72 sur 15 ans ;

  • 0,87% sur 20 ans ;

  • 1,01% sur 25 ans.

Voici un cas de figure typique, pour illustrer l’impact de la durée du prêt sur la capacité d’emprunt. Revenu mensuel net de 3000 € avec une capacité de remboursement mensuelle de 1100 € ; soit un total de 211 996 € sur 15 ans, 271 537 € sur 20 ans et 317 947€ sur 25 ans. En choisissant de rembourser le prêt sur une période de 25 ans, vous pouvez acheter un logement plus cher, bien que le montant des intérêts soit beaucoup plus important.

​ASTUCE 4 – VÉRIFIEZ QUE VOUS ÊTES ÉLIGIBLE AUPRÈS DES AIDES

Pour un premier achat immobilier, il est possible que l’État accorde des aides, afin d’améliorer la capacité d’emprunt du futur acquéreur.

La subvention la plus connue est le PTZ (Prêt à Taux Zéro). Pour en bénéficier, des conditions de revenus sont à prendre en compte ainsi que la zone géographique. Pour votre premier achat immobilier, le PTZ aide à financer une partie de l’opération sans avoir à rembourser des intérêts.