Un chiffre tombe comme un couperet : chaque semaine de retard sur l’enregistrement d’une copropriété peut coûter jusqu’à 20 euros par lot. Depuis le 1er janvier 2021, tout immeuble soumis au régime de la copropriété doit être déclaré dans un registre national, sous peine de voir la note grimper. Pourtant, à l’ombre des grandes résidences, nombre de petites copropriétés à gestion bénévole négligent encore cette obligation ou la rangent dans la catégorie des tracasseries inutiles.
La loi ne fait pas de différence : qu’on soit syndic professionnel ou amateur, la responsabilité reste entière. Les sanctions, elles, n’épargnent ni les novices ni les aguerris. Même règle, même risque : le représentant légal répond de chaque manquement, et la vigilance diffère surtout selon l’expérience, le nombre de lots… et la capacité à ne rien laisser filer.
Le registre des copropriétés : un outil de transparence ou une source d’inquiétude pour les syndics bénévoles ?
Depuis la loi ALUR, tout le monde est logé à la même enseigne : impossible d’échapper au registre des copropriétés, que l’on agisse en syndic bénévole ou avec un statut plus aguerri. Cet outil n’est pas là pour décorer : il vise une gestion transparente, il sert à cartographier précisément le parc immobilier, et à rendre plus clair le suivi des opérations de rénovation énergétique. Chaque copropriété doit donc obtenir son numéro d’immatriculation. Sur le papier, la formalité semble simple. En pratique, le terrain réserve bien plus de complexités.
Pour les syndics bénévoles, la réalité est limpide : le registre vient s’ajouter à un inventaire déjà chargé. Préparer la fiche synthétique, rassembler les comptes, indiquer chaque travaux en copropriété ou mutation de gestionnaire… Rien n’est laissé au hasard. Pas de seconde chance : on saute l’étape immatriculation copropriété, et la sanction ne pardonne pas. Désormais, mise en conformité des syndics rime autant avec conformité administrative qu’avec pilotage quotidien de la copropriété.
Mais tout n’est pas sombre dans cette démarche. Une copropriété bien renseignée trouve plus facilement sa place lors d’une demande MaPrimeRénov’, ou pour obtenir un éco-PTZ. Des procédures rendues plus fluides pour les subventions, la négociation bancaire facilitée. Et côté copropriétaires, l’information circule mieux : ils accèdent rapidement à la situation de l’immeuble, ce qui réduit les incertitudes et clarifie la gestion. Le défi, pour le syndic bénévole, c’est donc de s’approprier l’outil, de s’y former si nécessaire et d’accueillir cette transformation : la gestion de copropriété ne s’arrête plus à la gestion pure, elle intègre désormais l’agilité administrative.
Reconnaître ses droits et agir face à une mauvaise gestion : les recours à la disposition des copropriétaires
Les copropriétaires n’ont pas à subir une gestion flottante ou absente. Le texte encadre précisément les obligations du syndic, qu’il soit bénévole, coopératif ou professionnel. Si le syndic laisse filer l’immatriculation de la copropriété, ignore les décisions prises en assemblée générale, néglige la présentation du budget prévisionnel ou des comptes annuels, plusieurs leviers d’action existent.
Pour intervenir auprès d’un syndic peu rigoureux, plusieurs démarches s’imposent :
- Écrire formellement au syndic, en lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier pose un cadre, établit une trace officielle et s’avère utile si le dossier devait évoluer.
- Face à l’absence de réponse ou à un dialogue stérile, le conseil syndical peut demander qu’une assemblée générale soit convoquée au nom du syndicat. L’occasion d’aborder les dysfonctionnements, mais aussi, si besoin, de voter le retrait du quitus syndical ou la révocation du syndic.
Quand tout dialogue échoue, reste la voie judiciaire. Le tribunal judiciaire peut être sollicité : pour que le syndic remplisse ses obligations, pour nommer un administrateur provisoire, ou obtenir réparation. L’absence de numéro d’immatriculation ouvre aussi la porte à des démarches administratives spécifiques.
Recourir à un syndic professionnel n’est pas une obligation, mais ce choix s’impose parfois lorsque la gestion bénévole ne parvient plus à tenir le cap face à la réglementation ou à la technicité accrue des dossiers (projets, litiges, fonds travaux). L’objectif reste la sauvegarde des intérêts des copropriétaires, et la volonté de garantir une gestion de la copropriété sans zones d’ombre.
Le registre des copropriétés n’est pas une épée de Damoclès, ni une formalité vide. Il exige, il questionne la capacité de toutes les formes de syndics à affronter la réalité des normes sans perdre l’esprit collectif. Au moment du bilan, ce n’est pas le nombre de lots qui fait la différence, mais bien l’attention portée au gouvernail, même quand le cap réglementaire devient sinueux.
