Quelles sont les conditions pour qu’un terrain soit constructible ?

Vous possédez un colis et souhaitez le vendre à un promoteur ou à un particulier qui a un projet de construction ? Vous avez peut-être hérité de terres agricoles bien situées et aimeriez construire votre résidence principale ou votre logement à louer. Problème, votre terrain n’est pas constructible… Qu’est-ce que ça veut dire ? Comment y remédier ?

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

Pour que les terrains soient définis comme constructibles, ils doivent répondre à trois critères principaux :

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1. Être physiquement apte à recevoir une construction  : cela dépend de la qualité du sol. Il doit être assez fort pour supporter le poids d’une construction. De plus, sa nature doit être capable de creuser suffisamment profondément pour construire des fondations robustes.
2. Avoir une autorisation légale  : pour savoir si votre terrain est habilité, il Vous devez vous référer au plan d’aménagement local (PLU) et demander un certificat d’urbanisme au maire de votre municipalité. En outre, le certificat d’urbanisme spécifie les règles d’urbanisation appliquée à l’intrigue. Cela permet de calculer la constructibilité du terrain en question.
3. Être entretenu ou capable d’être entretenu  : pour être construit, un terrain doit pouvoir être raccordé aux réseaux publics d’électricité, de communication téléphonique, d’eau potable et éventuellement de gaz et d’assainissement collectif.

Tant de raisons peuvent rendre un terrain inconstructible :

• une zone trop petite pour permettre la construction en tenant compte des règles du PLU ;
• les droits de construction déjà consommés par les constructions existantes que vous souhaitez conserver ;
• être trop isolés et non connectables aux réseaux publics ;
• se trouver dans une zone d’inondation ou à risque de glissement de terrain, d’incendie de forêt, d’avalanche… ;
• être situés dans une zone agricole ou dans une aire naturelle et protégée ;
• etc.

Bien que certains critères soient réfractables, d’autres peuvent faire l’objet de réclamations de la part des propriétaires.

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Pourquoi rendre son terrain constructible ?

Entreprendre un projet de construction

La principale raison pour les propriétaires fonciers de rendre leurs parcelles constructibles est le désir de réaliser un projet immobilier. Sans ce critère essentiel, aucun permis de construire ne peut être accordé. Que ce soit pour la construction d’un logement principal ou la création de logements à louer, il est impossible de passer outre à la constructibilité d’un terrain.

Voulez-vous vous départager de votre terre ? Encore une fois, le critère de constructibilité est souvent indispensable. Une propriété inconstructible est, en effet, beaucoup plus difficile à vendre.

Augmentez la valeur de vos terres

La deuxième raison est pécuniaire. Vous possédez des terres que vous n’utilisez pas ? Le rendre constructible avant la vente peut vous permettre d’obtenir un meilleur profit. Selon la région, l’estimation du prix du terrain peut être multipliée par 20 quand elle devient constructible !

En moyenne, un terrain non constructible est vendu entre 0,5 et 10€ par carré mètre. Le prix varie en fonction de la zone dans laquelle la propriété est située. Les terres agricoles ont, pour des raisons évidentes, plus de valeur que de simples terres inexploitables.

Un état de déplacement

A savoir, la constructibilité d’un terrain n’est pas immuable. Un terrain constructible aujourd’hui peut devenir inconstructible à l’occasion de la révision du plan d’urbanisme local de la municipalité. À l’inverse, les terrains inconstructibles peuvent être constructibles, selon les modifications apportées au PLU.

Mais il serait risqué de s’appuyer uniquement sur la révision du PLU pour espérer que le statut juridique de votre domaine évoluera. Il est, en effet, possible et préférable de prendre les mesures que nous allons détailler ci-dessous.

Comment faire un terrain à bâtir ?

Deux critères à vérifier

Avant de prendre des mesures administratives pour rendre votre terrain constructible, prenez le temps de vérifier si les deux critères suivants peuvent être remplis :

1. La constructibilité du intrigue  : Votre propriété était-elle constructible auparavant ? Si la réponse est oui, vous avez de grandes chances de le faire réhabiliter. Si la réponse est non, ne paniquez pas. On doit trouver ce qui bloque. Est-ce un problème de zonage, de superficie, de risques naturels ou de nature du sol ? Il peut parfois être difficile de définir avec succès le problème. Dans ce cas, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de l’immobilier.

1. La viabilité du terrain  : nous l’avons dit plus tôt. Pour qu’un terrain soit constructible, il doit pouvoir être entretenu. Si votre colis est isolé, assurez-vous qu’il sera possible de le lier aux réseaux publics avant de commencer vos étapes.

Demander une révision du PLU

Si votre terrain est situé dans une zone non constructible, vous pouvez demander un changement de PLU de la municipalité. Il existe de nombreux modèles de lettres de demande d’examen de PLU en ligne.

Pour votre approche de la concrétisation, vous devra justifier votre demande et présenter des arguments solides. N’hésitez pas à préciser que votre projet fait partie d’une approche du respect de l’environnement, qu’il ne produira aucun bruit, nuisance visuelle ou chimique, que vous vous engagez à respecter le plan de développement communautaire, etc. L’idée est de défendre votre projet tout en démontrant la valeur ajoutée qu’un tel révision pourrait apporter à la municipalité.

Pour valider votre demande, le maire étudiera votre dossier en collaboration avec les services publics concernés (DDE, protection de l’environnement, chambre d’agriculture, DDASS, etc.).

S’opposer au PLU

L’approche est presque identique à celle de la demande de révision, mais elle n’est pas fondée sur un recours à titre gracieux. Il s’agit d’un recours litigieux devant le Tribunal administratif. Dans le contexte d’un tel recours, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel du droit afin de constituer une affaire solide et d’assurer le respect de la procédure.

Faire un terrain à bâtir est une étape possible, mais pas toujours simple à entreprendre. Quel que soit le remède choisi, le soutien d’un professionnel augmentera vos chances de réussir votre réclamation.

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