On ne franchit pas la frontière d’une zone naturelle pour y construire comme on pousserait la porte d’un terrain vague. Les règles ont muté, les marges de manœuvre se sont resserrées, et la loi ALUR a remodelé le terrain de jeu. Si vous ambitionnez de bâtir au cœur d’un secteur protégé par le PLU (Plan Local d’Urbanisme), impossible d’ignorer ces évolutions qui s’imposent aux porteurs de projets comme aux collectivités.
Construire dans la zone naturelle PLU : les nouvelles lignes imposées par la loi ALUR
À chaque révision du plan local d’urbanisme, la mairie peut intégrer les règles issues de la loi ALUR. Ce texte a introduit des garde-fous, mais aussi quelques ouvertures, pour la construction en zone naturelle.
Dans des cas très particuliers, la commune est autorisée à délimiter, au sein des secteurs naturels de son PLU, des zones de taille et de capacité limitée, les fameuses STECAL.
Concrètement, ces STECAL ouvrent la voie à plusieurs types de réalisations :
- la construction de bâtiments,
- la création d’aires d’accueil ou de terrains familiaux destinés aux gens du voyage,
- l’installation de résidences démontables, pour un habitat permanent.
STECAL : des dérogations sous haute surveillance
Impossible cependant pour une mairie d’ouvrir ces zones sans contrôle. Elle doit impérativement obtenir un avis favorable de la Commission Départementale de la Nature, des Sites et Paysages pour inscrire des STECAL dans son PLU. Les conditions précises de constructibilité sont alors détaillées dans le règlement d’urbanisme. Pour aller plus loin, les références légales se trouvent à l’article 157-6 de la loi ALUR et à l’article L123-1-5 du Code de l’urbanisme.
L’article L151-13 du même code, modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018, liste différents critères exceptionnels nécessaires à la création de STECAL. On prend notamment en compte le contexte local, la morphologie urbaine, l’éloignement des habitations, ainsi que la desserte par les réseaux ou services publics.
Changement de destination : comment adapter un bâtiment en zone naturelle ?
Le PLU peut prévoir, secteur par secteur, les catégories de bâtiments qui pourront changer d’usage, par exemple, transformer une grange en logement. Contrairement à une idée reçue, la mairie n’a pas à lister chaque bâtiment concerné : elle définit des types, inscrits noir sur blanc dans son règlement d’urbanisme. Là encore, la commission départementale de la nature, des paysages et des sites peut être amenée à se prononcer sur l’application de ces mesures issues de la loi ALUR.
Étendre une habitation en zone naturelle : possible, mais encadré
La mairie peut autoriser l’agrandissement d’un bâtiment existant, à condition que l’opération respecte l’équilibre paysager du site. L’intégration à l’environnement et le maintien du caractère naturel de la zone servent de boussole. L’article 25 VI de la loi n°2014-1170 du 13 octobre 2014 (sur l’agriculture, l’alimentation et la forêt) a consacré la possibilité d’étendre des résidences en zone agricole ou naturelle, à condition que cela n’entrave ni l’activité agricole, ni la préservation du paysage. Le PLU doit fixer les règles qui garantissent cette compatibilité.
STECAL : des exceptions sur un territoire sous contrainte
Dans de nombreux villages, il subsiste encore des « pastilles » STECAL. Imaginez, sur le plan de zonage municipal, une micro-zone isolée au cœur d’un océan de naturel : c’est là que l’on peut envisager une construction, quand tout le reste est fermé à double tour. Rentrer dans les méandres de leur délimitation exigerait une patience à toute épreuve, et il n’est pas certain que tous les porteurs de projet y survivent.
En décembre 2014, le ministre du Logement a clarifié la doctrine :
- les STECAL créés avant la loi ALUR conservent leur validité,
- et la loi ALUR ne doit pas bloquer les projets en cours sur ces secteurs.
Modifier le PLU : un moment stratégique pour défendre son projet
Lorsque la commune révise son PLU, chaque propriétaire concerné a intérêt à s’impliquer à chaque étape : réunion publique, consultation, groupe de travail… Exposer clairement sa situation, ses arguments, ses besoins, devient alors déterminant pour peser dans la balance.
En maîtrisant ses droits, un propriétaire peut négocier et obtenir :
- la transformation d’un bâtiment agricole en logement,
- l’intégration de sa parcelle dans un STECAL,
- l’autorisation d’agrandir un bâtiment déjà existant.
Pour que la démarche ait une chance d’aboutir, chaque demande doit être consignée par écrit :
- un courrier transmis lors de la phase de préparation du projet, avant l’enquête publique,
- un courrier argumenté adressé directement au commissaire enquêteur pendant l’enquête publique.
Bâtir dans une zone naturelle relève un peu du parcours d’adresse, mais chaque projet bien préparé peut faire bouger les lignes, à condition d’anticiper, d’argumenter et de garder trace de chaque étape. À l’ombre des règlements, il reste toujours une fenêtre entrouverte pour les plus déterminés.
