En 2025, la réforme des charges de copropriété en France implique plusieurs changements significatifs pour les propriétaires, visant à améliorer la gestion financière des immeubles et leur performance énergétique. Alors que les copropriétaires subissent déjà une hausse constante de leurs charges (environ 5 % par an depuis 2022), ces nouvelles obligations pourraient encore accentuer ce phénomène. Face à ces nouvelles contraintes, comprendre les enjeux de cette réforme est essentiel pour mieux anticiper les évolutions à venir et maîtriser les impacts sur le budget des copropriétaires.
Plan de l'article
Modernisation obligatoire des ascenseurs : une hausse significative des charges
Parmi les changements les plus notables figure l’obligation de moderniser les systèmes d’alarme des ascenseurs, rendue nécessaire par l’arrêt progressif des réseaux 2G et 3G en France, prévu dès 2025. Cette mesure technique, qui concerne près de 600 000 ascenseurs sur tout le territoire, devrait entraîner un surcoût important pour les copropriétés. Selon la Fédération des Ascenseurs, la mise à jour vers les systèmes 4G ou 5G pourrait coûter entre 3 000 € et 10 000 € par ascenseur, selon la taille des immeubles et leur niveau d’équipement initial. À cela s’ajoute une augmentation des frais annuels d’abonnement, qui pourraient quasiment doubler, passant en moyenne de 360 € à environ 850 € par an.
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Renforcement des obligations énergétiques : coûts et contraintes accrues
Depuis le 1er janvier 2025, de nouvelles obligations énergétiques touchent les copropriétés. Toutes les copropriétés de 50 à 200 lots doivent désormais réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique collectif (DPE collectif), avec l’objectif d’identifier les rénovations nécessaires pour améliorer leur efficacité énergétique globale. Cette mesure s’accompagne de l’obligation de mettre en place un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), document détaillant précisément les travaux à effectuer sur les dix prochaines années, notamment en matière de rénovation énergétique. Cette obligation, auparavant réservée aux grandes copropriétés, s’étend désormais à l’ensemble des immeubles collectifs, représentant un coût supplémentaire important et une charge accrue pour les copropriétaires explique Louis Lemoine.
Simplification et généralisation de l’emprunt collectif
La réforme inclut également une modification importante du cadre légal des emprunts collectifs en copropriété. Selon la loi entrée en vigueur le 10 avril 2024, lorsqu’un emprunt collectif est voté en assemblée générale, il devient automatiquement applicable à tous les copropriétaires, sauf refus explicite notifié par lettre recommandée sous deux mois. En cas de refus, les copropriétaires concernés doivent régler leur quote-part des travaux dans un délai maximal de six mois. Cette simplification vise à faciliter le financement des travaux collectifs, notamment ceux liés à la rénovation énergétique, et devrait permettre aux copropriétés de mieux anticiper les coûts et d’optimiser leur gestion budgétaire à long terme.
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Augmentation générale des charges et variabilité accrue
Ces différentes réformes devraient conduire à une augmentation globale des charges de copropriété. Selon une étude réalisée par l’ARC (Association des Responsables de Copropriété), la hausse moyenne des charges pourrait atteindre jusqu’à 15 % dans certaines copropriétés en 2025, particulièrement celles confrontées à des travaux importants ou possédant des équipements complexes tels que des ascenseurs ou des chaufferies collectives (Source 4 : https://arc-copro.fr/documentation/hausse-charges-2025).
Cette augmentation est aussi liée à la hausse générale des assurances habitation en copropriété (environ 12 à 20 % supplémentaires en 2025), due notamment à la multiplication des sinistres climatiques et à l’inflation des coûts de réparation. À cela s’ajoute la poursuite de la hausse de la taxe foncière, prévue entre 7 % et 10 % selon les collectivités locales.
Face à ces évolutions, il est essentiel pour les copropriétaires de comprendre pourquoi ces charges peuvent varier considérablement d’un immeuble à l’autre, en fonction de nombreux critères comme l’âge du bâtiment, les équipements installés ou la qualité de la gestion. Une analyse plus détaillée des variations de charges est d’ailleurs proposée dans cet article.