Vendre un bien se fait suivant le respect de certains paramètres non négligeables. Parmi ceux-ci, on compte les diagnostics. Ils sont alors nécessaires voire même obligatoires car ils permettent de savoir si le logement répond aux normes légales.
En effet, les différents diagnostics techniques immobiliers sont destinés à améliorer l’information de l’acheteur sur le bien immobilier mis en vente. Dans cet article, découvrez les différents diagnostics immobiliers à effectuer dans un logement avant sa mise en location.
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Plan de l'article
Le dossier de diagnostic immobilier (DDT)
Les différents diagnostics immobiliers que l’on doit obligatoirement effectuer dans un logement en cas de ventes sont regroupés dans un document appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Lorsque vous voulez vendre un bien immobilier, ce dossier doit obligatoirement être joint à l’acte de promesse de vente ainsi qu’au contrat de vente proprement dit. Cela dit, lorsque vous êtes vendeur, vous devez connaître tous les diagnostics obligatoires qui s’imposent à votre logement.
De ce fait, vous devez alors interroger le notaire sur vos obligations exactes. En fait, la loi impose à tout propriétaire d’un logement qui souhaite vendre, de fournir les documents faisant état des différents diagnostics sous peine d’être responsable d’éventuelles conséquences de ce défaut d’information. Sur cette base, vous ne pouvez pas être dispensé de ces diagnostics.
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Si par contre vous êtes un acheteur, il est important de s’informer sur les caractéristiques du bien que vous envisagez acheter. Les différents diagnostics ainsi réalisés vous permettent alors d’avoir une connaissance plus précise sur le bien, sur votre investissement, ses qualités ainsi que ses défauts. Par ailleurs, en tant qu’acheteur, vous devez savoir qu’il n’est pas exclu que d’autres contrôles viennent s’ajouter au dossier afin d’être mieux informé et mieux protégé.
Le diagnostic amiante
Parmi la multitude de diagnostic que l’on effectue dans un bien immobilier en vue de déterminer des informations sur le caractère habitable du bien, le diagnostic amiante est l’un des plus importants. C’est pour cela que ce contrôle est obligatoire. Ce dernier contrôle permet alors aux agents contrôleurs de déterminer la présence, l’absence des matériaux et produits contenant de l’amiante. Tous les immeubles dont le permis de construire est supérieur à 1997 doit être soumis à un diagnostic amiante.
La durée du document constatant l’absence d’amiante est illimitée sous réserve que cela perdure. En cas de détection d’amiante, un nouveau contrôle est recommandé tous les trois ans suivant suivants la remise du diagnostic. Cependant, en cas de vente du document, le diagnostic doit être effectué à nouveau même en cas d’absence d’amiante. En cas d’inobservation de l’obligation du diagnostic amiante, les vendeurs ne pourront être exonérés de la garantie des vices cachés correspondantes.
Le diagnostic assainissement non collectif
Ce diagnostic est lié à l’installation d’assainissement non collectif. Pour ce qui de l’immobilier concerne, il s’agit de tous les bâtiments non accordés au réseau public. Le document qui est attribué à l’issue de ce contrôle est valable pour une durée de trois ans. Pour ce qui est des sanctions prévues, il faut savoir que le vendeur ne peut être exonéré des garanties des vices cachés. De plus l’acquéreur est tenu de mettre l’immobilier en conformité dans un délai d’un an après la signature de l’acte authentique.
Le diagnostic électricité et le diagnostic ERP
En plus des contrôles précédemment présentés il convient également de présenter le contrôle d’électricité ainsi que celui d’ERP. Relativement au premier contrôle il permet de vérifier si l’installation du réseau électrique interne du logement est conforme prescriptions légales. Les biens immobiliers concernés ici sont les immeubles d’habitation ou parties (s) d’immeuble affectée (s) à usage d’habitation dont l’installation a été faite depuis plus de quinze ans. Le document issu de ce contrôle est valable pour trois ans au plus tant pour l’installation intérieure que pour l’attestation de conformité en cas de travaux de rénovation. La sanction prévue en cas d’inobservation de cette obligation est que le vendeur ne s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondants. Pour ce qui est du diagnostic ERP, il fait état des risques et pollutions.
Il s’agit concrètement phénomènes naturels, miniers ou technologique, la sismicité, le potentiel radon et les sols pollués. Ce type de diagnostic concerne les immeubles qui sont visés par un arrêté préfectoral précisant les communes ainsi que la liste des risques prévisibles. La durée de validité de ce document est de six mois avant la date de promesse de vente. Les sanctions liées à l’inobservation de ce contrôle sont la poursuite de la résolution ou demande de réduction de prix du vendeur.
Le diagnostic plomb
Le diagnostic plomb est ce contrôle qui permet de constater le risque d’explosion au plomb du bien immobilier. Son document doit être accompagné d’une notice présentant les effets du plomb sur la santé. Les immeubles d’habitation sont tous astreints à ce contrôle. Pour ce qui est de la durée de la validité, cela dépend d’un certain seuil. Elle peut donc être alors d’un an ou illimité selon les situations. Pour ce qui est des sanctions, elles sont similaires à celles présentées plus haut.
Le diagnostic amiante
Le diagnostic amiante est un contrôle permettant de détecter la présence ou non d’amiante dans les parties communes et privatives du logement. L’obligation concerne tous les biens immobiliers, qu’ils soient neufs ou anciens. Les matériaux à risque sont nombreux : toiture en fibrociment, flocage, calorifugeage, plaques ondulées… Le document doit être fourni au plus tard le jour de la signature du compromis de vente.
La validité du diagnostic varie selon la situation : soit 3 ans si aucun matériau contenant de l’amiante n’a été repéré ; soit illimitée s’il y a eu des travaux pour supprimer l’amiante ; soit jusqu’à 6 ans si certains éléments ont été identifiés mais ne nécessitent pas d’être retirés.
Il faut noter que tout renseignement sur une éventuelle présence d’amiante doit être communiqué par le vendeur à son acheteur. En cas d’anomalies constatées lors du diagnostic amiante, il incombe alors aux propriétaires concernés d’en faire part aux occupants afin qu’ils prennent toutes les mesures adéquates pour éviter toute exposition dangereuse.
En cas de non-respect des obligations légales en matière de diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente d’un bien immobilier, des sanctions pénales peuvent être prononcées allant jusqu’à une amende pouvant atteindre plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros ainsi que l’impossibilité pendant plusieurs mois, voire années, de vendre ou louer un bien immobilier.
Le diagnostic énergétique (DPE)
Le diagnostic énergétique, ou DPE, permet d’évaluer la consommation énergétique du logement ainsi que son taux d’émission de gaz à effet de serre. Ce dernier est obligatoire pour toute vente immobilière et doit être remis avant la signature du compromis de vente.
Il permet aussi aux futurs propriétaires de connaître les performances thermiques du bien qu’ils souhaitent acquérir, notamment en termes d’isolation et de chauffage. Le diagnostic se présente sous forme d’étiquette allant de A (logement très peu énergivore) à G (logement très énergivore).
La validité du diagnostic énergétique est limitée dans le temps : il doit avoir été réalisé depuis moins de 10 ans au moment où l’acte authentique est signé auprès du notaire. Il est donc recommandé aux vendeurs qui ont déjà effectué un DPE plusieurs années auparavant, voire même avant 2011 • date à partir de laquelle les critères ont été revus -, d’envisager une mise à jour si nécessaire.
À noter que le DPE n’a pas pour but uniquement de servir les intérêts des acquéreurs mais aussi ceux des vendeurs puisqu’il leur donne un aperçu sur l’état global et environnemental du bien vendu. Effectivement, avoir un logement classifié A/B peut influencer positivement sa valeur sur le marché immobilier.
En cas d’anomalies constatées lors du diagnostic énergétique, il appartient alors aux propriétaires concernés d’en prendre acte et de faire les travaux nécessaires afin de pallier ces déficiences énergétiques.