lundi, septembre 20

Comment résilier un bail de 3 ans par le propriétaire ?

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Résiliation du bail du locataire Les délais et les modalités de résiliation du bail peuvent causer des malentendus et devenir une source de conflits entre les propriétaires et les locataires. Suivez nos conseils et vivez la résiliation en toute tranquillité d’esprit !

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Résiliation

Le bail peut être à durée déterminée ou indéterminée.

Nous commençons par le plus simple : la durée est déterminée dans le contrat. Si aucune demande de prolongation n’est faite pendant la location, la remise des locaux a lieu à la date prévue sans intervention nécessaire du propriétaire ou du locataire.

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Bien sûr, la plupart du temps, vous signez des contrats de location à durée indéterminée, normal pour un bail à long terme ! Mais ici, c’est là que les choses deviennent plus compliquées en fonction de la situation. Dans tous les cas, veillez à suivre les règles et les conseils que nous décrivons ici, car une erreur peut être coûteuse.

Tant le locataire que le propriétaire peuvent résilier un contrat d’une durée indéterminée. Pour la résiliation du bail, le la loi protège le locataire afin d’éviter les abus de la part du propriétaire. Par exemple, le propriétaire n’a normalement pas le droit de résilier un bail pour trouver de nouveaux locataires qui paieront plus.

Ainsi, les règles imposées aux propriétaires pour toute résiliation de sa part sont strictes.Il existe deux types de résiliation :

  • Ordinaire : selon les termes prévus dans le contrat, plus précisément pour l’expiration du bail et sous réserve de la période de résiliation
  • Extraordinaire : hors temps ou en raison d’un événement non prévu dans le contrat

Résilier le bail du locataire

En tant que propriétaire, il est important de respecter strictement la loi. Une erreur de votre part et vous pouvez déclencher le délai de protection juridique du locataire, c’est-à-dire 3 ans avant de pouvoir reprendre possession de votre propriété !

Dans le cas de la résiliation donnée par le propriétaire, s’il y a une raison extraordinaire de résiliation (et vous êtes sûr que vous remplissez les conditions d’application de cette résiliation), il devrait être utilisé à la place de la résiliation ordinaire.

Résiliation extraordinaire

La résiliation extraordinaire ne se produit pas à l’expiration du contrat, mais à l’avance en raison de circonstances particulières. La loi prévoit plusieurs possibilités de résiliation extraordinaire du bail :

  • Non-paiement du loyer et des charges à payer (art. 257 c CO, 257 d CO). Demandez au locataire de payer le montant impayé (citation à comparaître ou avis comminatoire) avant de commencer le dimanche de résiliation. Le bon sens toujours, s’il s’agit de sommes négligeables ou si votre locataire a toujours payé à temps auparavant, préfère d’autres moyens de communication, la loi pourrait vous nuire.
  • Manque de respect envers les voisins (art. 257f CO). En cas de manquement à l’obligation de diligence ou de manque de respect, vous en avisez le locataire par écrit et le locataire persiste à ne pas respecter son obligation, vous pouvez envoyer la résiliation avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. L’entretien du contrat pour le bailleur ou d’autres occupants du bâtiment doit être insupportable. Voir aussi notre article Quartier bruyant, musique et autres bruits.
  • Faillite locataire (art. 266h CO).
  • Modèles équitables (art. 266g CO). Le terme subjectif désigne des raisons justes pour lesquelles il n’est plus possible de continuer à remplir les obligations du contrat en raison de circonstances graves et imprévisibles. Exemple de raison juste, le propriétaire qui vit au 2ème étage devient handicapé et a besoin d’un logement au rez-de-chaussée).
  • Décès du locataire (art. 266i CO). Dès que le locataire décède, vous pouvez commencer le processus de résiliation en observant la période de congé légal pour la période légale suivante. Dans le cas d’un colocataire, ce type de licenciement ne peut être déclenché que si tous les colocataires meurent. Attention, si un héritier du locataire vivait avec le locataire au moment du décès, il peut décider de reprendre le bail dans les mêmes conditions (succession).
  • Transfert de propriété (art. 260 CO, 261a CO, 261b CO). Si vous venez d’acheter un appartement ou une villa occupée par un locataire, vous pouvez sans autre résilier son contrat si le logement sera utilisé par vous-même ou un parent (famille).

N’oubliez pas de :

  • Envoyer une convocation avant tout autre acte
  • Envoyez le formulaire officiel d’annulation (formulaire validé par le canton où se trouve l’objet loué) signé séparément à chaque conjoint. Dans le cas d’un colocataire, vous pouvez soumettre un formulaire unique contenant les noms de tous les colocataires.
  • Respecter le délai de préavis et la date de fin possible
  • Remplissez la raison du congé : pas obligatoire, mais peut être utile pour le clarifier pour éviter une mauvaise interprétation.

Le congé de représailles est contraire à la bonne foi et donc annulable. Si vous avez des problèmes avec un locataire, il est toujours préférable de discuter et de trouver un terrain d’entente.

Inscrit courrier postal ? À l’heure actuelle, c’est le moyen le plus utilisé, car vous aurez besoin d’une preuve de réception du courrier ! Vous pouvez également lui livrer le courrier à la main.

Pour la résiliation d’un garage ou d’une location d’une place de stationnement séparée d’un logement, la formule officielle n’est pas obligatoire.

Résiliation ordinaire

Le locateur peut résilier le bail du locataire jusqu’à l’expiration du bail et sous réserve de la période de résiliation. Mais attention, le locataire peut contester et demander la raison de la résiliation, et si vous ne pouvez pas le prouver (par exemple un travail lourd avec un plan bien avancé, ou bien l’appartement sera remis à vos enfants,…), il va activer une période de protection du locataire de 3 ans.Ne pas commencer un processus de résiliation du bail de votre locataire sans expérience. Demandez conseil à un spécialiste et vous aurez peut-être plus de temps pour déléguer cette tâche.

S’il y a des erreurs, le locataire peut facilement contester la résiliation auprès de l’autorité de conciliation et vous risquez perdre de nombreuses années avant de pouvoir récupérer votre propriété.

-> Modèles de lettre pour envoyer la résiliation d’un bail

Exemples de licenciements compliqués

Comme vous l’avez lu, la résiliation peut devenir complexe. Voici deux exemples récents qui ont été présentés devant les tribunaux :

Résiliation pour non-occupation du logement par le locataire Le locateur met fin au bail de façon ordinaire, pour la raison : la non-occupation des locaux par le locataire et les sous-locataires présumés a causé des nuisances au voisinage. Le locataire conteste la résiliation.

En fait, le locataire occupait parfois les locaux et met la maison à la disposition des employés de son entreprise. La Cour fédérale a annulé le licenciement du locateur sous prétexte que le motif était faux. En fait, il s’agit d’un sous-ensemble partiel et le manque de respect envers les voisins n’était pas assez grave selon la cour fédérale.

Résultat : le bailleur n’a pas seulement perdu du temps et de l’argent dans cette procédure, mais il a déclenché la période de protection de 3 ans au cours de laquelle il ne peut plus rien faire contre son locataire.

Congé accordé au locataire en raison d’un travail important La résiliation peut être annulée si le bailleur n’a pas un projet de travail suffisamment mûr et élaboré ou si cela semble impossible à réaliser.

Ici, les travaux de rénovation envisagés par le bailleur sont bloqués depuis au moins 3 ans, à moins qu’il ne trouve un accord amiable avec ses locataires.

Locataire résilie le bail : ce qu’il faut faire et savoir

Le locataire trouve un appartement qui lui convient le mieux, il décide de résilier son bail locatif. Mais attention, il doit également suivre certaines règles s’il ne veut pas finir avec 2 loyers à payer.

Résiliation ordinaire

Quelle que soit la raison, il peut résilier le contrat quand il le souhaite, en suivant quelques règles de base :

  • Les délais fixés dans le contrat : délai de préavis et date de fin possible.
  • Le formulaire fourni : par écrit et une preuve de réception du courrier par le propriétaire (courrier recommandé ou en mains propres).
  • La signature de chacun des conjoints, partenaires enregistrés ou colocataires.

C’ est la date de réception du courrier par le bailleur qui fait foi. Le locataire a deux possibilités :

  • Envoyer un courrier recommandé
  • Remet personnellement la résiliation au bailleur

Une fois que le bailleur a accepté et confirmé la résiliation, le locataire doit :

  • Laissez la possibilité de visites aux futurs locataires (le bailleur devrait avertir 5 jours avant).
  • Laissez le bailleur visiter pour faire un pré-inventaire.

Le propriétaire ne peut pas forcer le locataire à subir des travaux avant son départ. Exemple :

Le locataire veut quitter son domicile à la fin du mois de septembre. Première étape, connaître les détails du contrat signé :

  • Délais possibles ? Habituellement tous les 3 mois jusqu’à la fin de Mars, Juin et Septembre (habituellement Décembre non inclus, trêve d’hiver).
  • Période de préavis ? Normalement 3 mois pour un bail résidentiel (minimum).

Dans ce cas, le propriétaire ou son représentant doit recevoir la demande de résiliation absolument avant le 30 juin. S’il le reçoit le 1er juillet, le locataire conserve la responsabilité de cet appartement jusqu’à la fin du mois de mars, c’est-à-dire 6 mois de plus ! Il y a encore la possibilité de se terminer avec une période plus courte, sous réserve de certaines conditions (voir résiliation anticipée).

-> Modèles de lettre pour accuser réception de la résiliation d’un bail de logement et organiser la suite (inventaire, prochain locataires,…)

Résiliation avec retard plus court (ou anticipé).

La loi (art. 264 par. 1 et 2 du Code des obligations) autorise la résiliation anticipée du bail à deux conditions :

  • Le locataire présente au moins un locataire solvable (aucun procès, revenu mensuel 3x supérieur au loyer brut).
  • Le nouveau locataire reprend le bail dans les mêmes conditions.

Dans ce cas, la période de préavis est de 1 mois pour la quinze ou la fin du mois.Astuce au locataire : ne promettez pas votre appartement à un ami. Même s’il est solvant, le propriétaire peut le refuser sans en préciser la raison. Vous serez tout de même libéré de vos obligations locataires dès le mois suivant.

Résiliation extraordinaire (qui donne droit à la résiliation anticipée)

La loi prévoit les possibilités suivantes de résiliation :

  • Grave échec de la chose louée (art. 259b CO). C’est un défaut grave qui empêche complètement ou significativement l’occupation du logement. Le propriétaire est conscient de ce défaut et n’a rien fait pour réparer le défaut dans un délai approprié.
  • Modèles équitables (art. 266 g CO). Exemples de raisons justes pour le locataire : décès d’un colocataire, le locataire est devenu paraplégique et vit au 3ème étage sans ascenseur et doit se déplacer, le locataire doit être placé dans EMS. Notez que si l’employeur du locataire le transfère à 150 km de son domicile, cela ne constitue pas une circonstance imprévisible selon la jurisprudence.

A bientôt pour un nouvel article ! Votre agence immobilière à Neuchâtel