Dans l’Hexagone, la pierre figure toujours parmi les placements les plus sûrs et les plus rentables. En plus de vous constituer un patrimoine immobilier, vous pouvez générer des revenus complémentaires pour assurer votre retraite ou alimenter un autre projet. Par ailleurs, l’un des principaux avantages de l’investissement immobilier locatif est sans doute l’accès à la défiscalisation. Vous aurez ainsi la possibilité d’optimiser votre placement grâce, notamment, à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, depuis la rentrée 2023, certains dispositifs de défiscalisation ont drastiquement changé. Alors, comment bien préparer votre rentrée dans le cadre d’un investissement locatif ? Découvrez les réponses à vos questions dans cet article.
Plan de l'article
La loi Pinel pour investir dans le neuf
Quand on évoque la défiscalisation dans l’immobilier locatif, il est impossible de passer à côté de la loi Pinel. Ce mécanisme fiscal, bien connu des investisseurs, vise à encourager l’achat de logements neufs destinés à la location, en échange d’un allègement conséquent de la fiscalité. Le principe est simple : mettre le bien en location pour 6, 9 ou 12 ans, et bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du logement. Jusqu’en 2022, cette réduction s’étalait de 12 % à 21 %, selon la durée d’engagement. Depuis le 1er janvier 2023, ces taux ont évolué : 10,5 %, 15 % et 17,5 %.
Pour bénéficier de ces avantages, il ne suffit pas d’acheter et de louer. Plusieurs critères doivent être respectés, à commencer par les plafonds de loyers, qui varient en fonction de la zone géographique du bien. De plus, le dispositif Pinel se concentre sur les zones dites « tendues », là où la demande locative est forte. Autre point à prendre en compte : les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil.
La loi Malraux pour investir dans l’ancien
Pour celles et ceux qui préfèrent la cachet des murs anciens, la loi Malraux s’impose comme une alternative solide à la loi Pinel. Ce dispositif ne propose pas le même type d’avantages fiscaux, mais il offre l’opportunité d’investir dans des bâtiments historiques, à condition qu’ils soient réhabilités. Le bien doit impérativement se situer dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un Plan de valorisation de l’activité et du patrimoine (PVAP).
Le schéma est clair : l’investisseur acquiert un bien à rénover, assorti d’un budget travaux. Il peut alors récupérer 22 % ou 30 %, selon le secteur, du montant des travaux, dans la limite de 100 000 euros par an sur quatre ans. Cette enveloppe fiscale s’obtient en contrepartie d’un engagement de location du bien rénové pendant 9 ans, mais, à la différence du Pinel, il n’existe aucune contrainte sur le montant du loyer. On peut ainsi restaurer un appartement chargé d’histoire, le remettre sur le marché, et bénéficier d’un cadre fiscal attractif, le tout sans restriction sur le niveau de revenu des locataires.
La loi Denormandie pour une application de la loi Pinel dans l’ancien
Moins connue mais tout aussi intéressante, la loi Denormandie, parfois appelée « Pinel ancien », s’adresse à ceux qui souhaitent s’engager dans la rénovation de logements anciens tout en profitant d’une défiscalisation. Ce dispositif reprend l’esprit du Pinel : même durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), mêmes taux de réduction d’impôt (12 %, 18 %, 21 %).
Pour y accéder, il faut que le montant des travaux atteigne au minimum 25 % du prix total de l’investissement. En clair, la rénovation doit transformer le logement, notamment en améliorant ses performances énergétiques. Dernière condition : la loi Denormandie ne s’applique que dans une sélection de 222 villes françaises, principalement des communes moyennes qui cherchent à dynamiser leur parc immobilier.
Optimiser sa fiscalité en investissant dans la pierre, c’est bien plus qu’une question de chiffres ou de dispositifs. C’est aussi choisir la stratégie qui épouse vos objectifs et votre sensibilité, que vous soyez tenté par la modernité d’un appartement neuf, le cachet d’un immeuble ancien à restaurer, ou la revitalisation d’un centre-ville. À chacun de dessiner son propre parcours, entre réduction d’impôt et valorisation du patrimoine. Reste à franchir le pas, avec lucidité et ambition.
