mardi, janvier 31

Comment bien définir sa capacité d’emprunt ?

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Pour concrétiser votre projet, votre pouvoir d’achat immobilier dépend du montant prêté par un établissement bancaire. Pour vous fixer une limite de prix, le calcul de votre capacité d’emprunt est alors un critère essentiel. Mais comment bien définir sa capacité d’emprunt ? Pour répondre à cette question, nous vous invitons à suivre cet article !

Crédit immobilier : qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Dans le cadre d’un crédit immobilier, la capacité d’emprunt est le montant maximal prêté par une banque à un acquéreur de bien immobilier. Celle-ci fait partie des trois composantes principales offrant la possibilité de définir le pouvoir d’achat immobilier d’un acheteur. A celle-ci s’ajoute :

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  • L’apport personnel: il s’agit de l’effort d’épargne de l’emprunteur lui-même.
  • Les éventuels prêts complémentaires éligibles à l’emprunteur (prêt Action Logement, prêt à taux zéro).

La banque calcule et prend toujours en compte la capacité d’emprunt de l’acheteur. Cette dernière dépend notamment d’une appréciation du niveau de risque. En effet, un crédit immobilier accroîtrait la probabilité d’un défaut de paiement si celui-ci est trop important par rapport aux ressources de l’emprunteur.

Chaque banque possède sa propre politique commerciale. La capacité d’emprunt total d’un acheteur dépend d’un établissement à l’autre. Cependant, les critères fondamentaux demeurent les mêmes. L’établissement va examiner :

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  • Le taux d’endettement actuel de l’emprunteur,
  • Son reste à vivre.

Déterminer le taux d’endettement actuel de l’emprunteur

Le taux d’endettement d’un foyer coïncide au ratio entre ses charges fixes et ses revenus.  Suite à une recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en 2020, le taux maximal longtemps fixé à 33%, a été porté à 35%. Pour permettre à l’emprunteur de continuer à assurer ses dépenses courantes, le remboursement du crédit immobilier et les autres crédits ne doivent pas dépasser les 35% de ses revenus.

Dans le calcul du taux d’endettement, les revenus à prendre en compte sont :

  • Les pensions alimentaires reçues et les autre pensions (handicap, retraite),
  • Les revenus professionnels non-salariés (artisans, agriculteurs, professions libérales, etc.),
  • Les salaires nets et primes récurrentes.

En fonction des établissements bancaires, les revenus fonciers et les allocations familiales sont aussi à prendre en compte.

Les charges à prendre en compte sont les suivants :

  • Les charges locatives et le loyer mensuel,
  • Les pensions alimentaires versées,
  • Les mensualités de remboursement des prêts en cours (crédit renouvelable, travaux, auto, etc.).

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Voici la formule pour calculer votre capacité d’emprunt :

(Les revenus – les charges mensuels) * 35 (pourcentage de taux d’endettement le plus élevé) / 100. 

Vous pouvez l’effectuer sur une simple feuille de papier. Cependant, aller voir un courtier en prêt immobilier Crédit expert est le plus efficace. Pour faire les calculs de mensualités les plus précis, celui-ci dispose en effet de tous les outils. Sinon, vous pouvez également utiliser un simulateur en ligne pour simuler votre mensualité.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Voici les différentes façons d’augmenter sa capacité d’emprunt :

  • Restructuration des crédits en cours: Pour retrouver de l’air financièrement, le regroupement des crédits fait partie des solutions. Sur une durée plus longue, refaire un crédit regroupant les crédits actuels est l’idée. Lorsque les crédits à la consommation sont souscrits à des taux élevés, l’impact de l’englobement de crédit sur la capacité d’emprunt est plus important.
  • Souscrire à de nombreux crédits immo sur des durées différentes: Le lissage entre deux lignes de prêts permet de réaliser un crédit sur 15 ans et sur 20 ans. Le taux moyen est intéressant ici.