Dépôt de garantie et caution sont deux termes que locataires comme bailleurs confondent systématiquement. Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire à la signature du bail. La caution désigne une personne (ou un organisme) qui s’engage à payer si le locataire ne remplit pas ses obligations. Ces deux mécanismes n’ont ni le même objet juridique, ni les mêmes règles de plafonnement, et le bailleur peut, dans certaines conditions, exiger les deux en même temps.
Dépôt de garantie et caution : tableau comparatif des obligations légales
La confusion entre ces deux dispositifs génère des litiges fréquents. Voici ce qui les distingue concrètement dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
| Critère | Dépôt de garantie | Caution (acte de cautionnement) |
|---|---|---|
| Nature | Somme d’argent versée au bailleur | Engagement d’un tiers (personne physique ou organisme) |
| Montant maximum (location vide) | 1 mois de loyer hors charges | Pas de plafond légal sur l’engagement du garant |
| Montant maximum (location meublée) | 2 mois de loyer hors charges | Pas de plafond légal |
| Moment du versement | À la signature du bail | Signature de l’acte de cautionnement au plus tard à la remise des clés |
| Restitution | Dans un délai maximal après l’état des lieux de sortie | L’engagement prend fin selon les termes de l’acte |
| Cumul possible | Oui, sauf si le bailleur a déjà souscrit une assurance loyers impayés (GLI) | Oui, sauf cumul GLI + caution d’une personne physique |
Le point à retenir : le bailleur peut exiger un dépôt de garantie et une caution simultanément. L’interdiction de cumul ne concerne que la garantie loyers impayés (GLI) associée à une caution de personne physique.
Clause résolutoire et dépôt de garantie : ce que change la loi de 2023
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais, tout bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire couvrant le défaut de paiement du loyer, des charges, mais aussi du dépôt de garantie.
Avant ce texte, un locataire qui ne versait pas le dépôt de garantie plaçait le bailleur dans une situation inconfortable. Le propriétaire devait engager une procédure judiciaire longue pour obtenir soit le paiement, soit la résiliation du bail.
Le non-versement du dépôt de garantie peut désormais entraîner la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, après un commandement de payer resté infructueux. Ce levier juridique est bien plus dissuasif que les recours qui existaient auparavant.
Conséquences concrètes pour le bailleur
- Le bailleur dispose d’un fondement textuel clair pour agir dès le défaut de versement du dépôt de garantie, sans attendre un impayé de loyer
- La clause résolutoire est désormais obligatoire dans le contrat type, ce qui évite les oublis de rédaction qui affaiblissaient la position du propriétaire
- Le décret d’application intègre cette clause dans le contrat type de location, rendant la protection automatique pour tous les baux signés depuis l’entrée en vigueur
Retenues sur le dépôt de garantie : ce que le bailleur peut réellement imputer
La restitution du dépôt de garantie cristallise la majorité des conflits entre bailleur et locataire. Le propriétaire ne peut pas retenir des sommes de façon arbitraire. Il doit justifier chaque retenue.
Les postes de retenue autorisés couvrent les loyers ou charges impayés, les réparations locatives liées à des dégradations imputables au locataire (constatées par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie), et les régularisations de charges.
Indemnité d’occupation imputable sur le dépôt de garantie
Un point rarement abordé : la Cour de cassation a jugé que l’indemnité d’occupation due par un locataire restant dans les lieux au-delà du terme du bail fait partie des sommes imputables sur le dépôt de garantie au titre de l’article 22 de la loi de 1989.
Le bailleur n’est donc pas limité aux seuls loyers, charges et dégradations. Il peut retenir sur le dépôt de garantie le montant de cette indemnité d’occupation, à condition de la justifier par un titre ou un calcul contractuel. Cette précision jurisprudentielle élargit le périmètre des retenues possibles.
Délai de restitution et pénalité
Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le délai de restitution du dépôt de garantie est d’un mois. En cas de différences constatées, ce délai passe à deux mois. Au-delà, le locataire peut exiger une majoration légale.
Le bailleur doit documenter ses retenues : factures, devis, photos, états des lieux comparés. Sans justificatifs, le juge ordonne la restitution intégrale.
Garanties interdites et documents que le bailleur ne peut pas exiger
La loi encadre strictement les documents et garanties que le propriétaire peut demander au locataire ou à la personne qui se porte caution.
- Le bailleur ne peut pas exiger un dépôt de garantie supérieur au plafond légal, même en ajoutant une clause au bail
- Il ne peut pas cumuler une assurance loyers impayés (GLI) avec la caution d’une personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti
- Il ne peut pas demander de relevé de compte bancaire, d’attestation de l’employeur précédent, de photo d’identité (en dehors de la copie de pièce d’identité autorisée) ou tout document figurant sur la liste des pièces interdites par le décret du 5 novembre 2015
- Il ne peut pas retenir le dépôt de garantie sans motif documenté, même si le locataire quitte le logement avant le terme du bail
Ces interdictions protègent le locataire contre les pratiques abusives, mais elles protègent aussi le bailleur : un dépôt de garantie perçu dans les règles est juridiquement solide en cas de litige.
La distinction entre dépôt de garantie et caution reste le premier filtre pour éviter les erreurs de gestion locative. Un bailleur qui confond les deux risque de rédiger un bail non conforme, de perdre le bénéfice de la clause résolutoire ou de se voir contester ses retenues devant le juge. Vérifier la conformité du bail au contrat type en vigueur reste le geste le plus efficace pour sécuriser la relation locative dès la signature.
