lundi, septembre 20

Qu’est-ce qu’un bail verbal ?

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Dans certains cas, en particulier pour la location de logements anciens ou insalubres, ou lorsque le locataire et le bailleur sont proches, une location peut avoir lieu sans contrat écrit. Quel impact cela peut-il avoir sur les droits du locataire et du bailleur ? Un propriétaire peut-il « éteindre » un locataire non loué ?

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Ce que dit la Loi sur les baux verbaux

Bien que la loi du 6 juillet 1989 exige l’établissement d’un contrat écrit pour toute location de logements, la jurisprudence reconnaît la validité d’un bail oral, c’est-à-dire d’un loyer effectué sans avoir signé de bail écrit. Par conséquent, le locataire et le propriétaire ont à peu près les mêmes droits et devoirs que s’ils avaient conclu un bail écrit, régi par la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, le locataire est protégé : il ne peut pas être expulsé arbitrairement par le propriétaire. Si ce dernier souhaite résilier le bail , il doit se conformer aux mêmes règles qu’avec un contrat écrit. De même, un locataire non loué souhaitant quitter le logement doit donner congé dans les règles et adhérer à avis de 1 à 3 mois selon le cas.

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Quels sont les risques liés à la location sans bail écrit ?

À partir du moment où le bail conclu oralement reste réglementé par la loi, les risques sont limités tant pour le locataire que pour le propriétaire. Cependant, certains inconvénients peuvent apparaître…

Pour le propriétaire :

  • impossibilité d’expulser un locataire sur la base d’une clause résolutoire telle que le loyer ou les frais impayés, le non-paiement du dépôt de garantie ou l’absence d’assurance habitation ;
  • impossibilité de réviser le loyer annuellement ;

Pour le locataire :

  • si le bailleur conteste la présence du locataire dans le logement, il appartient au locataire de fournir la preuve de l’existence d’un bail verbal (voir le paragraphe ci-dessous) ;
  • en l’absence d’un inventaire des lieux d’entrée, ce qui est habituellement le cas lorsqu’il n’y a pas bail écrit, le logement est réputé avoir été donné en bon état (sans défauts), ce qui peut conduire à des différends à la sortie. Toutefois, le locataire est couvert s’il apporte la preuve que c’est le propriétaire qui s’est opposé à l’établissement d’un inventaire des lieux d’entrée.

Quelle est la preuve d’un bail verbal ?

Si un locataire ou un bailleur est tenu de prouver l’existence d’un bail verbal et le début de son exécution, il peut utiliser n’importe quel type de preuve. La loi ne précise pas de liste exhaustive des pouvoirs admissibles, mais parmi les exemples les plus courants, il peut être :

  • Attestation du propriétaire ;
  • les reçus de loyer fournis par le propriétaire ;
  • documents bancaires indiquant le paiement régulier du loyer ;
  • les contrats d’électricité, de gaz, de téléphone ou d’assurance ;
  • les lettres reçues au nom du locataire et l’adresse du logement ;
  • témoignages : voisins, gardien, agent immobilier

Réglarisation d’un bail verbal

La loi permet de régulariser la situation à tout moment à la demande du locataire ou du propriétaire. Dans ce cas, le nouveau bail doit contenir les indications obligatoires prévues à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. D’autre part, sauf accord convenu, il ne sera pas possible d’insérer des clauses facultatives telles que la révision du loyer, une clause résolutoire ou une avance sur frais.

En ce qui concerne la date d’entrée en vigueur, il existe deux solutions qui peuvent être adoptées selon l’accord conclu entre le propriétaire et le locataire :

  • en vigueur à la date d’établissement du bail écrit. Dans ce cas, la durée du bail est à la date d’établissement 1 ou 3 ans selon le type de bail.
  • effet rétroactif de l’entrée dans les locaux du locataire. La durée du bail est ensuite calculée par tranches de 1 ou 3 ans (selon le type de bail) depuis la date d’entrée dans les locaux. Il convient également de noter que, dans ce cas, les clauses facultatives telles que l’examen annuel du bail ne peuvent pas être étroites.