Comment Defiscaliser avec des travaux ?

La déiscalisation d’un bâtiment avec des travaux est un outil efficace pour augmenter la rentabilité de votre projet. Dans cet article, nous allons développer l’hypothèse d’un bâtiment de rapport nécessitant des travaux :

• Au rez de chaussée : vous louez un espace commercial à louer nu.
• 1er étage : vous louez deux appartements à LMNP.
• Deuxième étage : vous louez un grand duplex à louer nu.

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Table des matières

• I- Comment taxer les travaux de votre immeuble locatif nu ?
  • 1.1 Pourquoi taxer votre immeuble locatif nu ?
  • 1.2 Quels sont les travaux de location déductibles ?
  • 1.3 Quelles sont les 4 conditions à remplir pour déduire votre travail ?
  • 1.4 Comment faire un rapport vos revenus de biens ?
• II- Quels sont les avantages d’optimiser le travail de votre bâtiment de rapports dans LMNP ?
  • 2.1 Quels travaux sont déductibles dans le PNMN ?
  • 2.2 Comment taxer votre travail en cas de vente de votre bâtiment de rapport ?
• III- Comment taxer les travaux des locaux commerciaux de votre immeuble à SCI (IS), location nue et location équipée ?
  • 3.1 Est-il possible de recouvrer la TVA payée sur le travail dans chacune de ces trois stratégies ?
  • 3.2 Comment le revenu locatif est-il imposé dans chacune de ces trois stratégies ?

I- Comment taxer les travaux de votre immeuble locatif nu ?

Tout d’abord, il est important de préciser que tous les loyers que vous collectez de biens non meublés sont des revenus de la propriété.

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La location peut porter sur une habitation résidentielle, un parking ou un espace commercial. Contrairement aux micro-terrains, le système fiscal actuel vous permet de déterminer votre propre revenu imposable en déduisant du loyer tous les frais que vous avez réellement engagés et en profitant d’un éventuel déficit.

1.1 Pourquoi taxer votre immeuble locatif nu ?

Lorsque vos loyers sont supérieurs à vos revenus, vous payez de l’impôt sur ce résultat positif. D’autre part, lorsque vos frais sont plus élevés que vos recettes, vous êtes en déficit : jusqu’à présent rien de nouveau sous le soleil…

Le déficit permet d’être exonéré de l’impôt sur le revenu de la propriété. En outre, ce déficit réduit également la fiscalité liée à d’autres activités. L’option pour le réel vous permettra donc de déduire des travaux importants sur la propriété.

Lorsque vous remarquez un déficit (dû en partie à cause du travail). Ce déficit est imputable à un maximum de 10 700€ sur votre revenu global. Tout excédent sera à déclarer uniquement à partir du revenu foncier des années précédentes.

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Exemple :

Vous réalisez en année N, 11.700€ de déficit foncier votre revenu global hors revenus fonciers est de 65 000€. En année N 1, vous réalisez 5.000 de revenus fonciers.

Calcul de l’impôt pour l’année N :

Revenus de la propriété : vous êtes en déficit, vous ne paierez pas d’impôt sur votre revenu foncier.

Revenu total : Vous bénéficierez d’un gain fiscal puisque votre revenu global (salaires, pensions de retraite, etc.) sera réduit par votre déficit. Votre impôt sur le revenu sera calculé sur la base de 54 300€ (65.000-10.700) au lieu de 65 000€.

Une partie de votre déficit de 1.000€ (11.700-10.700) n’a pas pu être imputée sur votre revenu global, elle sera imputée sur le revenu immobilier de l’année N 1.

Calcul de l’impôt pour l’année N 1 :

Au cours de l’année N, vous calculerez votre revenu foncier en tenant compte de la partie du déficit foncier qui n’a pas été imputée au cours de l’année N.

Vous payez la taxe foncière sur la base de 4.000€ (5.000-1000) au lieu de 5.000€.

Que se passe-t-il lorsque votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier ?

Il n’est pas perdu puisque l’excédent qui n’a pas pu être absorbé la volonté du revenu total des 6 années suivantes.

Exemple :

Vous réalisez en année N 10 700€ de déficit foncier et votre revenu global hors revenus fonciers est de 10 000€. En année N 1, votre revenu global est également de 10.000€. Les 700€ qui n’ont pas pu être facturés au cours de l’année N, seront imputés sur votre revenu global. Votre impôt sur le revenu sera donc calculé sur la base de 9.300€ (10.000-700).

1.2 Quels sont les travaux de location déductibles ?

Pour savoir si le travail est déductible ou non, plusieurs critères à prendre en considération :

• la nature du travail ;
• type de bien (certains travaux sont déductibles pour les locaux résidentiels, mais ne sont pas déductibles pour le commerce locaux) ;
• l’ attribution de la propriété (logements ou locaux commerciaux).

Pour la location nue, les frais d’entretien et de réparation sont déductibles de même que les travaux d’amélioration effectués dans un logement. Toutefois, les ouvrages qui modifient la structure du bien, son volume ou la surface habitable ne sont pas déductibles.

1) Qu’est-ce que les travaux d’entretien et de réparation ?

Ces travaux ne modifient pas la cohérence du bien, sa nature, ses arrangements. Ils ne permettent pas l’ajout de nouveaux équipements sauf en cas de remplacement d’un élément ancien ou hors service.

Exemples :

• Réparation du toit ;
• Rewaval de façade ;
• Remise en état du système électrique ;
• Remplacement de la chaudière ;
• Remise en état des pipelines, etc.

Vous le saviez ?

Il est également possible de déduire les frais de voyage que vous avez payés pour effectuer des travaux d’entretien ou de réparation déductibles (CAA, Lyon 25.5.10, n°08LY00786).

2) Qu’est-ce que travaux d’amélioration ?

Les travaux d’amélioration sont ceux qui apportent un nouvel élément de confort. De tels travaux peuvent également apporter des équipements mieux adaptés aux conditions de vie moderne.

Exemples :

• Installation d’une alarme ;
• Installation d’un vidéophone ;
• Installations pour personnes à mobilité réduite ;
• Transformation d’un parking en boîte fermée, etc.

3) Qu’est-ce que la reconstruction et l’expansion ?

Les travaux de reconstruction modifieront les travaux majeurs du logement en augmentant le volume ou la surface habitable et ne sont donc pas déductibles.

Un petit tour ?

Certains travaux d’agrandissement restent déductibles. Voulez-vous agrandir la superficie du logement en aménageant votre cave ou grenier et déduire le travail effectué ? Tout peut être fait puisque ces espaces ont déjà le caractère de l’espace de vie (CAA Bordeaux 4.6.15, n°13BX02264).

4) Que se passe-t-il lorsque vous effectuez à la fois des travaux déductibles et non déductibles dans un bail nu en même temps ?

Dans ce cas, vous devez déterminer si vous êtes dans l’un des deux cas suivants :

Cas 1 : les œuvres déductibles et non déductibles sont inséparables

C’ est particulièrement le cas lorsque des réparations ou des améliorations sont intégrées à une nouvelle construction ou à un agrandissement.

Dans ce cas, les frais d’amélioration ou de réparation ne sont pas déductibles.

2ème cas : les œuvres déductibles et non déductibles sont séparables

C’ est particulièrement le cas lorsque vous effectuez des travaux de réparation de chaudières dans la cuisine tout en agrandissant votre maison.

Dans ce cas, vous devez être en mesure de justifier aux autorités fiscales la répartition du coût de ces dépenses (factures, plans d’architecte, etc.)

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1.3 Quelles sont les 4 conditions à remplir pour déduire votre travail ?

1) Imposition dans la catégorie des revenus de biens

L’ ouvrage doit se rapporter à des biens dont le revenu est imposable à titre de revenu foncier.

2) Conservation des revenus

Des travaux doivent être entrepris pour l’acquisition et/ou la préservation des revenus fonciers.

3) Paiement en cours au cours de l’année d’imposition

Le travail doit être payé par le propriétaire au cours de l’année d’imposition.

4) Justification

Afin d’assurer votre arriéré en cas de contrôle fiscal, vous devez être en mesure de justifier chaque dépense de travail. C’est-à-dire être en mesure de justifier la réalité, la nature et le montant des charges. Il est donc conseiller pour conserver les éléments suivants :

• les reçus de paiements anticipés ;
• les factures de l’entrepreneur ;
• liste des matériaux utilisés, etc.

1.4 Comment déclarer votre revenu de propriété ?

Taxe fiscale dans le régime réel. Pour imposer votre revenu de location nu, vous devez être assujetti au régime réel. Dans la section « revenu » de votre déclaration en ligne, disponible à partir de votre espace particulier sur impots.gouv.fr, vous devez cocher la case « Revenus de biens ». Vous devrez alors remplir un impôt sur le revenu foncier spécifique retour n°2044.

Une seule déclaration. Vous n’avez qu’à remplir une seule déclaration pour tous les revenus de biens perçus par les membres de la maison fiscale.

Déclaration spéciale pour les bâtiments de rapport ? Pour les bâtiments de rapport, si tous les appartements sont loués nus, pas besoin de ventiler les loyers et les frais. Vous n’aurez qu’à regrouper tous les loyers et charges du bâtiment, tout en précisant le nombre d’appartements loués dans le bâtiment.

II- Quels sont les avantages d’optimiser le travail de votre bâtiment de rapports dans LMNP ?

Tout d’abord, il est important de préciser que le revenu que vous recevez d’un logement meublé est imposé dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

2.1 Quels travaux sont déductibles dans le PNMN ?

Contrairement à la location nue, tous les frais sont déductibles dans LMNP. Certaines sont amorties en charges d’exercice, d’autres sont amorties.

1) Charges pour l’année

Définition. Réparations, remise à neuf ou la conservation du logement seront imputés aux dépenses d’exercice.

Exemple :

• peintures ;
• réparation ;
• réduction aux normes de l’électricité.

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2) Amortissement

Définition. Les améliorations et les constructions ne peuvent pas être transférées aux dépenses d’exercice, leur coût sera lissé sur plusieurs années grâce à l’amortissement.

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2.2 Comment taxer votre travail en cas de vente de votre bâtiment de rapport ?

En cas de vente, le gain en capital sera assujetti au régime des gains en capital des particuliers. Ce régime est très avantageux contrairement au BIC classique.

Si vous étiez dans le LMP, l’impôt sur les gains en capital serait calculé sur la base de l’amortissement effectué. D’une manière très schématique, ce que vous avez gagné en impôt pendant toutes ces années de détention, vous le retournez à la sortie.

III- Comment taxer les travaux des locaux commerciaux de votre immeuble à SCI (IS), location nue et location Équipé ?

3.1 Est-il possible de recouvrer la TVA payée sur le travail dans chacune de ces trois stratégies ?

3.1.1 SCI à SI et location équipée

Tous les baux de biens immobiliers développés sont des transactions de nature commerciale et sont soumis à la TVA sur le prix de location.

C’ est le cas de la location de locaux à usage professionnel équipés du mobilier, de l’équipement ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité.

3.1.2 Location de locaux commerciaux nus

Les locations de biens nus sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, l’article 260, paragraphe 2, de la CGI permet aux personnes qui louent des locaux commerciaux d’opter pour la TVA.

Comment les frais de réparation et d’entretien sont-ils déclarés, y compris la TVA ou les taxes hors taxes. CUVE ? Ses dépenses doivent être déclarées dans la catégorie des revenus de la propriété pour leur montant hors TVA.

Normalement, les frais payés pour la réparation ou l’entretien d’un espace résidentiel doivent être déclarés pour le montant de la TVA incluse.

Mais dans le cas de la location de biens à des fins professionnelles, vous déduisez la TVA payée sur les travaux des loyers perçus et vous devez donc déclarer ce travail exempt d’impôt.

Très important : lorsque vous êtes sur le point d’acheter un local commercial, envisagez de demander au vendeur un loyer sans TVA. Les malins peuvent en effet être tentés de vous présenter le loyer TTC afin de gonfler le rendement et ainsi conclure la vente.

Dans le cadre d’un local commercial situé dans un bâtiment de rapport, la TVA n’est recouvrable que sur les travaux relatifs aux locaux.

3.2 Comment le revenu locatif est-il imposé dans chacune de ces trois stratégies ?

3.2.1 SCI à IS

Lorsque vous êtes engagé dans l’entreprise de location équipée par l’intermédiaire d’un SCI, la société a droit à l’impôt sur les sociétés.

Remarque : lorsque les loyers sont soumis à la TVA, aucune taxe sur la cotisation sur le revenu locatif. Cela vous fera des économies d’impôt importantes, avec le taux du LCR, 2,5 % normalement applicable chaque année (en à l’impôt sur les sociétés).

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3.2.2 Location équipée

Les investisseurs qui louent (ou sous-louent) un bien équipé des meubles ou équipements nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle doivent déclarer les revenus dans la catégorie BIC (CGI, article 35 I-5°).

Smart 😉 Il n’est pas nécessaire que tout le matériel soit fourni, l’essentiel est suffisant (CE, 1/10/1986 n°22846).

L’ activité de location équipée peut être effectuée professionnellement ou non professionnel. C’est la nature professionnelle ou non qui permettra d’attribuer les déficits de travail à votre revenu global.

Contrairement au PNMT, en cas de vente du bien, le régime des gains en capital professionnels s’appliquera. Ce régime reste avantageux lorsque le bailleur est considéré comme professionnel.

L’ article 151 septies de la CGI prévoit une exonération totale des plus-values si le chiffre d’affaires de location équipé est inférieur à 50 000€. L’article 151 septies B de la CGI autorise une exemption des plus-values à long terme après 15 ans de détention de l’immeuble.

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3.2.3 Loyer nu

Le travail déductible en location nue

Les revenus provenant des locaux de votre entreprise sont imposés dans la catégorie des revenus des biens. Malheureusement, les travaux visant à améliorer les locaux de votre entreprise ne sont pas déductibles. La seule exception à cette règle est le travail qui améliore la vie quotidienne des personnes à mobilité réduite (exemple : élargissement des portes, espace de stationnement meublé, etc.).

Pourquoi ne sont-elles pas déductibles ?

Ces travaux sont susceptibles d’augmenter la valeur de la propriété, de sorte que l’administration fiscale ne vous donnera pas un cadeau supplémentaire.

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