La gestion locative adaptée comprend une part de gestion, rémunérée par les propriétaires mandants et une part de médiation sociale (ou intermédiation locative) rémunérée par des financements publics (Etat, Conseil général, collectivités locales, CAF, fondations ...)

La rémunération provenant des propriétaires (honoraires de gestion, frais d'agence) ou des locataires (frais d'agence) représente environ un tiers du coût des prestations.

Tous les honoraires sont déductibles des revenus fonciers

De part son acttivité sociale, l'association n'est pas assujettie à TVA

L'association Tandem Immobilier a pour objet de permettre le logement de personnes à ressources modestes tout en sécurisant le risque locatif pour les propriétaires bailleurs

Elle allie les compétences de la gestion immobilière, assistance à maîtrise d'ouvrage et du travail social.

Sur le plan de la gestion immobilière la mission de l'AIVS consiste à :

• Définir avec le propriétaire les conditions de la location (quel loyer, quels travaux avec quels financements, quel dispositif fiscal ?)
• Rechercher le locataire et diagnostiquer sa capacité sociale et économique à louer le logement proposé
• Mise en location (rédaction du bail, constat d'état des lieux, mise en place de l'allocation logement ...)
• Gestion du loyer et des charges (quittancement, encaisssements, régularisations ...)
• Déclarations diverses (préparation des éléments pour les déclarations de revenus fonciers, ...)
• Précontentieux  (suivi des loyers, relances, déclenchement des garanties de loyer, apurement des dettes, mise en place et suivi des procédures contentieuses ...)
• Suivi technique des logements (visites annuelles, préconisation des travaux d'entretien courant ...)
• La gestion locative adaptée : un service de proximité pour prévenir le risque locatif

Sur le plan de l'assistance à maitrise d'ouvrage la mission de l'AIVS consiste à :

• Définir avec le maitre d'ouvrage le type de travaux, le type de subventions et le dispositif fiscal de la réhabilitation
• Accompagner le maître d'ouvrage dans la composition du dossier de financement et de cofinancement (recherche de devis, simulations financières et fiscales, dépôt de dossier à l'ANAH et suivi ...)
• Préparer et suivre le conventionnement du logement
• Suivre la réalisation de l'opération en appui au maître d'ouvrage (ouverture des compteurs, contacts locaux ...)

Sur le plan du travail social la mission de l'AIVS consiste à :

• Diagnostiquer les capacités sociales d'un ménage à louer un logement et l'accompagner dans ses démarches
• Evaluer la capacité financière du ménage pour le logement proposé (estimation des allocations, établissement du budget)
• Préparer avec le ménage son emménagement (recherche du dépot de garantie, aide au déménagement, mise en place des allocations ..)
• Assurer le lien avec les acteurs sociaux qui accompagnent le ménage

la garantie de loyer :

Définition

Le sociétaire est l'Agence Immobilière à Vocation Sociale (AIVS) adhérent FAPIL en possession d'une carte professionnelle qui souscrit pour compte du bailleur et règle les cotisations.
L'assuré est le bailleur.

Objet de la garantie

Le contrat garantit, selon les conditions définies ci-après, le versement d'une indemnité correspondant à la perte pécuniaire subie par le bailleur, représenté par le souscripteur en cas de non-paiement par le locataire des loyers, charges et taxes prévues au bail.
Cette perte pécuniaire se compose :

• Du montant des loyers, charges, taxes récupérables sur le locataire,
• Des frais de contentieux à compter de la sommation par voie d'huissier.

Exclusion

• Locaux à usage professionnel, commercial ou rural
• Locaux dont l'adhérent FAPIL est locataire principal

• D'un événement spécifiquement garanti par un autre contrat de même nature et qui affecterait le locataire,
• D'un défaut de paiement de la part du locataire résultant d'une action concertée,
• Des procédures d'impayés en cours au moment :
  • De l'adhésion du sociétaire
  • De la conclusion d'un nouveau contrat de gestion par le sociétaire
• D'une remise gracieuse des loyers accordée par le sociétaire
• De l'absence de clause résolutoire dans le bail

Plafonds de Garantie

• En cas d'événement garanti, l'indemnité due s'élève au maximum, par locataire, à 18 mensualités de loyer, charges et taxes récupérables, comme précisé en « Objet de la Garantie », par durée de 3 ans de bail.
• En cas de départ prématuré d'un locataire, avec récupération du local sans respecter les délais de préavis prévus au bail, le remboursement de l'éventuelle perte pécuniaire due à ce non-respect, ne pourra excéder 3 fois le loyer mensuel.
• La société n'intervient pas pour tout sinistre inférieur ou égal au montant du dépôt de garantie versé par le locataire à l'entrée dans les lieux ou pour tout sinistre inférieur ou égal à 300 €. Pour tout sinistre supérieur à ces montants la garantie interviendra au 1er euro dans la limite du plafond garanti.

Cotisation

La cotisation est fixée annuellement sur le montant des loyers, charges et taxes récupérables, émis pour les logements bénéficiant de la garantie.
Cette cotisation est fixée à la signature de l'accord-cadre, puis révisable en fonction des résultats.
Le paiement de cette cotisation se fera par trimestre échu.

Obligations des parties

Au titre de la présente garantie, le sociétaire devra, en cas de non-paiement à terme échu, adresser selon l'annexe "Procédure des loyers impayés", une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire pour lui réclamer le détail des sommes dues dans le délai imparti et mentionné au bail.
Le sociétaire engagera toutes les poursuites envers le locataire conformément aux procédures légales en vigueur, dans le respect des chartes de prévention de l'expulsion signées dans le cadre du plan départemental pour le logement des personnes défavorisées.
Le sociétaire ne pourra déclarer le sinistre que si l'impayé n'est pas résorbé dans les 2 mois suivant l'envoi de la Mise en Demeure au locataire par LR avec AR.
Le sociétaire s'engage à rembourser à l'assureur, dans la limite du montant réglé au titre de la garantie, les sommes récupérées soit auprès du locataire soit auprès de toute personne physique ou morale (FSL, caution, autre...).

Seconde ligne et dégradations locatives

Objet de la garantie

Seconde ligne :

Prendre en charge les conséquences pécuniaires relevant de la responsabilité du locataire du fait des locaux loués, en l'absence ou en l'insuffisance d'assurance de ce dernier, pour les risques d'incendie, explosion ou dégât des eaux.

Dégradations locatives

Prendre en charge les dégradations matérielles, concernant les parties privatives du bien immobilier loué et causées par le locataire. Par exemple, intervention en cas de vol d'éléments sanitaires ou de chauffage (lavabo, évier, radiateur, cumulus) ou en cas de saccage des locaux.
Pour l'assurance "dégradations" sont considérées comme sinistre, toutes réclamations formulées entre les dates de prise d'effet et de cessation des effets du contrat et dans la mesure où ces réclamations se rattachent à des faits dommageables survenus entre les dates de prise d'effet et de cessation en effets du contrat.

Cette option ne s'applique pas :

• aux opérations de location /sous location, situation dans laquelle l'adhérent FAPIL est locataire principal et doit assurer ses propres risques locatifs,
• aux opérations dites "baux glissants".

Plafonds de garantie

Incendie, explosion, dégâts des eaux...........125 000 000 € par sinistre, sans franchise.
Dégradations immobilières........................... 6 500 € par sinistre, avec franchise (art. 25 et s).

Cotisation

La cotisation est fixée annuellement par lot avec un écart possible.

Franchises :

Il est rappelé que le montant du dépôt de garantie conservé par l'adhérent FAPIL ou le bailleur est déduit de l'indemnité réglée.
En cas de dégradations immobilières, la franchise est de 150 €, sauf en cas de vol où elle est fixée à 10% du montant de l'indemnité, avec un minimum de 360 € et un maximum de 3 600 €.

Modalités d'indemnisation :

Pour l'assurance "dégradations", les biens immobiliers seront estimés en valeur de reconstruction (ou de remplacement pour les immeubles par destination), vétusté déduite.

Exclusions

Outre les exclusions du contrat R.A.Q.V.A.M. Collectivités (articles 19,23 et 28),

sont exclus de l'assurance "Dégradations" :

• L'assurance "dégradations" n'est applicable qu'après l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la date de souscription.
• Les dommages pour lesquels le bailleur aura, dans un délai de 60 jours à compter de la déclaration du sinistre par l'adhérent FAPIL, rendu impossible la constatation des traces matérielles du sinistre.
• Les dommages résultant de la vétusté.
• Les réparations locatives citées dans le décret 87-149 du 06.03.1987 annexé.
• Les dégradations liées au défaut ou à l'absence d'entretien ou de nettoyage régulier par le locataire.
• Les dommages sur les biens mobiliers du bailleur.
• Les dommages garantis par l'assurance "multi risques habitation" du locataire.
• Les frais d'évacuation du mobilier ou des effets personnels du locataire.
• Les dommages dus à l'humidité et/ou à la condensation.
• Les dommages dus à un vice de l'immeuble.
• Les dommages sur le terrain, les végétaux et les clôtures.
• Sauf en cas de force majeure, les dommages causés par le gel, notamment aux installations d'eau et de chauffage, ainsi que tous dommages consécutifs à des variations de température d'origine climatique affectant les immeubles et leurs équipements.

Demeurent toutefois garantis les dommages provoqués par l'eau, notamment à l'occasion de dégel

sont exclus de l'assurance "deuxième ligne"

Les sinistres pour lesquels le locataire se sera vu opposer une déchéance pour déclaration tardive par son assureur (art L 113.2 Code des assurances).